Second Home to po prostu drugi dom o którym marzenia spełnia coraz więcej z nas. To nie tylko inwestycja, która pozwala w miarę bezpiecznie ulokować kapitał, ale też ciekawe rozwiązanie w szeroko rozumianej turystyce. Czym jest trend Second Home? Jak rozwija się on w Polsce i innych krajach? Czy to się w ogóle opłaca? Jaka jest przyszłość?

Osobiście do takiej inwestycji przymierzałem się od 2 lat. Myślałem też o inwestycji w glamping. Jednak w Polsce wg mnie nie ma to sensu.  Finalnie zdecydowałem się na pierwszą taką inwestycję na Mazurach, we wsi Ogonki nad jeziorem Stręgiel. Znam ten region i jego mankamenty oraz krótki sezon wynajmu. Mam nadzieje, że to ułatwi mi start a poniższe informacje przydadzą się tym, którzy są na etapie zastanawiania się czy warto zainwestować i czy nie lepiej kupić taki dom za granicą?

Second Home – co to jest?

Jak wspominałem, trend Second Home zakłada posiadanie drugiego mieszkania lub domu, najczęściej w turystycznej miejscowości. Jest to rozwinięcie idei działki z domkiem letniskowym. Jednak w przypadku Second Home mowa o luksusowych, w pełni wyposażonych apartamentach. Kluczowa jest też lokalizacja – właścicielom zależy na spokojnej, ładnej okolicy, do której można szybko i bezproblemowo dojechać. 

Najczęściej na taki zakup decydują się bezdzietne małżeństwa z dużych miast oraz inwestorzy. Second Home w założeniu może, ale nie musi, być eksploatowany przez cały rok. Właściciele mogą do niego przyjeżdżać, kiedy i na jak długo chcą. Tyle w teorii a przecież wielu z nas zna słynny film “domek w Karkonoszach” ale do niego wrócę później…

Mieszkanie może służyć do wypoczynku, może być miejscem zamieszkania na emeryturze lub lokalem na wynajem podczas nieobecności właścicieli. Ostatnie rozwiązanie eliminuje problem kosztów utrzymania. W innych wypadkach zależne są one od rodzaju i wielkości lokum, a także lokalizacji.

Second Home w Polsce i krajach europejskich

Trend Second Home jest ogólnoświatowy. W Polsce zwiększoną liczbę inwestycji można było zauważyć po wybuchu pandemii. Nic dziwnego – ludzie zamknięci w czterech ścianach zatęsknili za kontaktem z przyrodą. W związku z tym, kto mógł sobie na to pozwolić, zainwestował w drugi dom w atrakcyjnej lokalizacji. Zyskał tym samym miejsce, do którego zawsze może się udać, bez względu na obostrzenia.

Zgodnie z analizą business.pl, aż 60% z 300 inwestycji na rynku Second Home ulokowanych jest nad morzem. Drugim najbardziej atrakcyjnym miejscem jest południe Polski, a w szczególności tereny górskie (21%). Z kolei same lokale są zróżnicowane, jednak przede wszystkim są to apartamenty o metrażu od 18 do 40 mkw.

Morizon.pl podaje, że Polacy raczej decydują się na inwestycje we własnym kraju. Podobnie robią Włosi i Francuzi. Z tego trendu wyłamują się przede wszystkim Belgowie. Zdecydowana większość przyszłych właścicieli Second Home szuka inwestycji za granicą. Jednak w każdym przypadku najważniejsza jest atrakcyjna lokalizacja.

Czy warto inwestować w second home a jeśli tak to gdzie?

Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl  tak odpowiada na zadane pytanie: 

Przede wszystkim każdy inwestor zanim zabierze się do zakupu musi sobie odpowiedzieć na podstawowe pytanie: po co mi ten drugi, wakacyjny dom. Od tego zależy bowiem jak i gdzie powinien poszukiwać takiego lokalu. Jeśli second home kupowany jest jak nazwa wskazuje, by mieć drugi dom pod uwagę bierze się zupełnie inne czynniki. Większą rolę odgrywa tu spokój, bliskość natury, widok z okien, jakość budowy i wykończenia apartamentu lub domu wakacyjnego. W takim przypadku firma zarządzająca budynkiem czy wynajmem nie jest konieczna. Segment second home kupowanych na własne potrzeby dopiero w Polsce się rozwija.

Choć rynek nieruchomości wakacyjnych sprzedawanych osobom prywatnym – czy to w formie apartamentów, czy lokali w condohotelach – zaczął powstawać od 2005-2006 roku, to dopiero dziś zakup takich nieruchomości zaczyna spełniać funkcję jaką od wielu lat ma w krajach Europy Zachodniej i Skandynawii. Przez wszystkie te lata ok. 80% nieruchomości kupowana była w celach inwestycyjnych. Nabywcy chcieli mieć apartament nad morzem czy w górach, ale też na nim zarabiać.

Rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce

Projekty, w których deweloperzy pozycjonowali je jako lokale dla zamożnych klientów, którzy chcą w weekend “wyskoczyć” do swojego apartamentu na odpoczynek było zaledwie kilkanaście.  Tak funkcjonuje to od lat m.in. na wyspy Long Island, gdzie zamożni nowojorczycy posiadają swoje letnie rezydencje.

W Polsce dopiero teraz ten trend zaczyna się rozwijać. Społeczeństwo znacznie się wzbogaciło, znaczenie ma też rosnąca wśród mieszkańców miast potrzeba bliskości natury. Nabywcy zaczynają więc kupować działki rekreacyjne, domy wakacyjne i duże apartamenty. Boom na malutkie 30 metrowe mieszkanka w kurortach traci na impecie.  Zdaniem Marleny Kosiury: rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce zaczyna więc dojrzewać, upodabnia się to rynków silnie rozwiniętych jaki znamy z południa Europy, Skandynawii czy wybrzeży USA.

Wynajem i zarabianie na domku wakacyjnym

A co z tymi, którzy na nieruchomości wakacyjnej chcą zarabiać? Dla nich oczywiście kluczowa jest perspektywiczna lokalizacja – czyli kurort, który zapewnia stały, masowy dopływ turystów jak: Zakopane, Sopot, Kołobrzeg. Popyt na wynajem lokali jest tam duży, choć i rynek najmu turystycznego nie jest łatwy, z uwagi na dużą konkurencję. Niemniej poziom obłożenia 90% w sezonie letnim czy zimowym udaje się osiągnąć.

A to oznacza, że taki średni lokal wakacyjny o metrażu ok. 35-40 mkw. może przynieść właścicielowi przychód rzędu 30-40 tys. zł rocznie. Nawet jeśli apartament wynajmowany jest jedynie w sezonie. W przypadku zakupu second home w celach inwestycyjnych duży kurort oznacza jeszcze jeden plus – jest tam rozwinięty rynek firm zarządzających najmem.  W największych kurortach działa zazwyczaj 3-4 dużych operatorów (często są to firmy ogólnopolskie) i co najmniej kilkanaście mniejszych firm obsługujących wynajem mieszkań na doby. Właściciel ma więc gwarancję, że zawsze znajdzie partnera do obsługi lokalu. Tu też widać profesjonalizację.

Marlena Kosiura – second home poza sezonem

Polski rynek second home czeka jednak na jeszcze jedną aktualizację – pojawienie się świadomości, że na lokalach w klasycznych budynkach apartamentowych (bez zaplecza hotelowego) zarabiać można jedynie w sezonie. Poza sezonem najem takich lokali to znikoma skala, a koszty utrzymania nieruchomości pozostają na głowie właściciela (m.in. czynsz do wspólnoty mieszkaniowej).

Dziś w ogólnym przekazie i materiałach marketingowych deweloperów wakacyjnych króluje przekaz: “kup, wynajmuj i zarabiaj cały rok”. Niestety w praktyce to nie działa. Całoroczne obłożenie w polskich kuroratch mają jedynie dobrze zarządzane hotele z dużym zapleczem usługowym typu strefy SPA, baseny, restauracje. Ważne by kupujący lokale inwestycyjnie uwzględnili ten aspekt w swoich obliczeniach zysków.

Second Home na Mazurach. Czy to już się dzieje?

Poprosiłem Kamila Bergera z grunttomazury.pl aby opowiedział jak jego zdaniem wygląda ten rynek na mazurskiej ziemi w ostatnim czasie.

Trend second-home na Mazurach w ostatnich latach został dodatkowo wzmocniony poprzez tzw. workation (z połączenia słów „work” oraz „vacation). Coraz więcej osób zgłasza się do mnie z prośbą o pomoc w znalezieniu działki z dostępem do jeziora, aby przenieść swoje życie i miejsce pracy właśnie na Warmię i/lub Mazury.

Z ciekawostek dodam, że w tym roku zgłosiło się do mnie prawie tuzin przedsiębiorstw, które chcą zapewnić swoim współpracownikom dodatkowe benefity jak np. darmowy pobyt z rodziną w wybudowanym przez firmę domu nad samym jeziorem – kto by nie chciał takiego szefa? 😉

Kamil Berger – popyt na drugi dom na Mazurach

Tutaj jednak zderza się wysoki popyt, z niską podażą. Jeśli bowiem mówimy o rynku nieruchomości na Mazurach od strony podaży, to ze względu na fakt, iż działek budowlanych z dostępem do jeziora jest coraz mniej, to niezwykle trudno znaleźć grunt, na którym będziemy mieć pewność, że wybudujemy dom, apartamenty lub inny budynek.

W związku z m.in. Ustawą o ochronie przyrody z 2004 r. powstały liczne formy ochrony krajobrazu, które mocno utrudniają realizację dużych inwestycji deweloperskich nad jeziorami. Dlatego właśnie Warmia i Mazury wciąż mogą się poszczycić ogromnymi terenami leśnymi, mnóstwem czystych jezior i dziewiczymi terenami, na których możemy spotkać np. dziko żyjące konie czy żubry. Każdy z moich klientów, który nabył z moją pomocą nieruchomość nad jeziorem wskazał kontakt z naturą jako najważniejszy bodziec, który skłonił go/ją do zrealizowania swojego marzenia o posiadaniu second-home w województwie warmińsko-mazurskim.

Drugi dom w Krainie Tysiąca Jezior

Podsumowując, właśnie dzięki restrykcyjnym przepisom dotyczącym zabudowy w linii brzegowej jezior, możemy mieć pewność, że Kraina Tysiąca Jezior nie popełni błędu z pozostałych regionów turystycznych i nie zapełni tego regionu mnóstwem betonu. Daje to pewność, że wielbiciele ciszy, spokoju i natury będą wciąż mogli cieszyć się wspaniałymi chwilami, pływając np. po ponad stu kilometrowym Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich. Są to jednak ostatnie lata, kiedy będzie można znaleźć działkę budowlaną z dostępem do jeziora na Mazurach. Wysoki popyt i bardzo niska podaż, sprawiają, że second home na Warmii i Mazurach staje się już dobrem luksusowym i “białym krukiem”.

Drugi dom i podatki od nieruchomości. Na co warto zwrócić uwagę?

Zdaniem mecenasa Mikołaja Ostrowskiego z kancelarii OWiW LEGAL, decydując się na posiadanie drugiego domu za granicą warto sprawdzić, jakie podatki wiążą się nie tylko z jego zakupem, ale również posiadaniem, udostępnianiem czy dziedziczeniem. Tytułem przykładu, roczny podatek katastralny w Hiszpanii wynosi od 0,4% do 1,3% wartości nieruchomości. W przypadku Cypru podatek od nieruchomości to koszt od 0,0% do 0,8% wartości nieruchomości rocznie.

Może się również okazać, że w wypadku śmierci, spadkobiercy będą zobowiązani do zapłaty hiszpańskiego podatku od dziedziczenia (który zasadniczo nie występuje w Polsce w zakresie grona członków najbliższej rodziny). Generalnie, nabycie nieruchomości w innym kraju oznacza szereg dodatkowych obowiązków, które nie wystepują w Polsce. Może się również okazać, że nabycie nieruchomości za granicą pozwoli na zoptymalizowanie obciążeń podatkowych. Przebywając na Cyprze minimum 60 dni w roku oraz będąc właścicielem (lub długoterminowym najemcą) tamtejszej nieruchomości, możemy starać się uzyskać cypryjską rezydencję podatkową. 

mec. Mikołaj Ostrowski – zakup drugiego domu a podatki

W przypadku nabycia drugiego domu w Polsce, w szczególności na rynku pierwotnym, należy rozważyć, czy nie jest opłacalne przed nabyciem zarejestrowanie się jako płatnik VAT i uzyskanie prawo zwrotu zapłaconego podatku. Po zmianach tzw. Polskiego Ładu, warto też przeanalizować czy udostępnienie nieruchomości będzie najmem prywatnym czy też w ramach działalności gospodarczej.

Kupując drugi dom warto skalkulować czy skorzystać ze wsparcia firmy zarządzającej, a jeśli tak, czy zawrzeć umowę zarządzania czy też najmu ze zmiennym czynszem. Podatkowo te dwie umowy mogą wywołać różne konsekwencje.  Nabycie drugiego domu powinno być analizowane nie tylko pod kątem prawnym czy podatkowym. Dla kupującego równie interesujące powinny być też inne dane.

Kupowanie second home za granicą

Ostatnie analizy zwracają na przykład uwagę na wzrost średniorocznych temperatur. Dla człowieka temperatura powietrza powyżej 46 stopni jest temperaturą realnie zagrażającą życiu. Obecnie taka temperatura w Hiszpani utrzymuje się średnio kilka dni w roku, ale w perspektywie najbliższych kilkunastu lat, ilość dni z taką temperaturą ma wzrosnąć kilkukrotnie. Czy jest to zatem dobra destynacja dla osób starszych, które zwykle mają problemy krążeniowe?  Reasumując, nabycie drugiego domu za granicą, wymaga wieloaspektowej analizy, nie tylko prawnej czy ekonomicznej.

Czy Second Home to przyszłość turystyki?

Prognozy KPMG i innych przedsiębiorstw są jednoznaczne – trend Second Home będzie się dynamicznie rozwijał. Nie dość, że jest to w miarę bezpieczna inwestycja (podczas ostatniej recesji ceny domów spadły jedynie o 8%), to dodatkowo jest to bardzo opłacalne rozwiązanie w kontekście rozwoju turystyki krajowej.

Właściciel Second Home częściej będzie wyjeżdżał na wakacje do swojego drugiego domu, a rzadziej zdecyduje się na standardowe wycieczki. W innym wypadku może krótkoterminowo wynająć lokal, by mogli w nim spędzić wakacje najemcy z każdego zakątka świata.

Domek w Karkonoszach

Kupując dla siebie lub pod inwestycje taki dom na wynajem, warto znać historię domku w Karkonoszach. Tekst o łopatowaniu w Karkonoszach napisał dziennikarz Zdzisław Adamiec i zaczyna się od: “Przeprowadziliśmy się do naszego nowego domu w Karkonoszach. Jak tu pięknie. Drzewa wokół wyglądają tak majestatycznie. Wprost nie mogę się doczekać, kiedy pokryją się śniegiem.” a czym się kończy ten tekst i jaki morał z niego? Zachęcam do odsłuchania całego odcinka:

Podsumowanie

Rozwój możliwości pracy zdalnej też przyczynia się do zwiększenia częstotliwości odwiedzania takiego lokalu w ramach workation (czyli urlopu połączonego z pracą zdalną). Szczególnie jeśli zadba się o dobry dostęp do internetu i najpotrzebniejszego sprzętu. Przy tym trzeba mieć na uwadze pokolenie osób, które określają się cyfrowymi nomadami. 

Im więcej będzie takich inwestycji, tym większy będzie udział trendu Second Home w rynku globalnej turystyki. Dzięki temu wypoczynek będzie jeszcze bardziej atrakcyjny i ceny będą dynamiczne jak na rynku hotelarskim czy lotniczym. W Polsce nadal jest to ryzykowna inwestycja i sezon trwa 2-3 miesiące. Jednak jeśli ktoś lubi jesienne lub zimowe wieczory spędzone poza domem i nie przeszkadza mu ogrom pracy z tym związanej, to warto taką inwestycję przemyśleć. 

Maciek Straus