Houseboat – pomysł na inwestycje w domek na wodzie.

Domek na wodzie, jako houseboat na inwestycje

Houseboat, czyli domek na wodzie, to nadal niszowy trend w inwestycjach rekreacyjnych. Łączy zalety całorocznego domku wakacyjnego z poczuciem wolności, które daje własny jacht. Są jednak droższe ale mniej wymagające w użytkowaniu niż posiadanie jachtu żaglowego. W przeciwieństwie do domku letniskowego, mogą zapewniać mobilność. Są zwykle dużo bardziej spektakularne. Jest to więc ciekawa alternatywa inwestycyjna dla  condohotelu czy domku letniskowego jako nieruchomości wakacyjnej, która może na siebie zarabiać przez cały rok.

Ten pomysł inwestycyjny chodził za mną od 2019 roku, kiedy to odwiedziłem swoją siostrę w Hadze i pojechaliśmy do Amsterdamu.  Dopiero jednak w ostatnich miesiącach udało mi się rozpocząć działania realizacyjne i już niedługo będę mógł podzielić się swoimi wnioskami z rentowności tej inwestycji na Mazurach.  

  • Czy zatem warto i ile trzeba zainwestować w domek na wodzie? 
  • Czy nasz przyszły houseboat to trudny temat? 
  • Dla kogo jest ta inwestycja? 
  •  Dlaczego nie będzie to nadal popularna forma inwestowania?

Zapraszam do obszernego opracowania, w którym zawarłem spojrzenie inwestorskie ale i praktyczne. Być może będzie to przydatne dla osób, które tak jak ja decydują się na taką inwestycję. Ten artykuł będzie ewoluował i na bieżąco będzie aktualizowany. 

Przesłanki finansowe i potencjał przychodów

Motorem napędowym tej inwestycji były moje doświadczenia związane z czarterem jachtów żaglowych na Mazurach. Znajomość akwenów wodnych, portów oraz wypracowane kontakty biznesowe, spowodowały, że uznałem, iż trzeba spróbować. Jeśli jeszcze uwzględnimy fakt, iż coraz bardziej cenimy prywatność i spokój, houseboat jest idealnym rozwiązaniem. Mamy w turystyce bardzo dobrą sytuację, aby zainteresować się takim biznesem. Jest w nim kilka poważnych ryzyk: media i rejestracja takiego domu na wodzie ale da się to przejść. 

Również próg wejścia takiej inwestycji nie musi być wysoki i jest zależny od wielkości houseboata oraz  potrzeb przyszłych wynajmujących. Najprostsze domki na wodzie kosztują w przedziale od około 180 – 340 tys. zł. Okres produkcji i oczekiwania na jeden dom to obecnie około 10-16 miesięcy. Stawki wynajmu  za tydzień to średnio w sezonie około 4200 zł dla 4 – 6 osób. Do sezonu najmu wysokiego można zaliczyć miesiące czerwiec – lipiec – sierpień – wrzesień, a od połowy października do końca kwietnia to nasz sezon niski. Jednak zimowy poranek spędzony na brzegu jeziora z jacuzzi na tarasie takiego wodnego domu, no chyba każdy z nas przyzna, że ciężko o lepszą zachętę ;-)? Przyjmując 45% obłożenie houseboata w skali roku, to mamy szansę na przychód w wysokości ~ 100 800 zł. W przyszłości umieszczę tutaj zestawienie przychodów i kosztów z pierwszego sezonu wynajmu domu na wodzie.

Domy na wodzie produkują między innymi, takie polskie firmy jak:

Domek na wodzie jako trend turystyczny

Houseboat to jedna z rzeczy, którą znamy z widzenia, ale nie do końca uświadamiamy sobie czym tak dokładnie jest. Jeszcze 5 lat temu kojarzył mi się z ludźmi mieszkającymi na wodzie w Amsterdamie czy Londynie. Tymczasem nawet w Polsce to już nie tylko mieszkanie dla ekstrawaganckich artystów, ale całkiem prężnie rozwijająca się branża, która ma licznych polskich producentów.  Najbardziej znany koncept znajduje się w Mielnie. Ostatnie lata to liczny rozwój taki projektów na Mazurach.  Wszystko wskazuje na to, że pływające domki na wodzie w Polsce szczyt popularności mają dopiero przed sobą. Chce to wykorzystać, chodź jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach ;-). 

Domki na Wodzie - Amsterdam

Rosnące zainteresowanie houseboatami jest wynikiem połączenia korzyści finansowych oraz używkowych i wizerunkowych. Domy na wodzie oferują dość niski koszt zakupu i eksploatacji w stosunku do standardu, który zapewniają. Mają też klimat, który łączy cechy jachtu, caravaningu, kultury vanlife, a nawet architektury loftowej. Taka przestrzeń wymykająca się oficjalnej klasyfikacji, jest azylem blisko cywilizacji, ale na własnych zasadach. Nieco tymczasowy i awangardowy, kojarzący się z ludźmi, którzy żyją poza rutyną pracy w korporacji, ale wcale nie są outsiderami. Przeciwnie, dobrze radzą sobie w rzeczywistości, tylko nie zadowalają się standardowymi rozwiązaniami. Są znudzeni wyjazdami do hoteli. 

Historia domów na wodzie 

Na początku ubiegłej dekady podobne projekty zaczęły pojawiać się w Polsce w miastach, które są blisko wody jak np. Wrocław czy Szczecin, a nawet w Warszawie. Szybko przyciągnęły uwagę mediów, jak chociażby wrocławska 200-metrowa willa na wodzie Kamila Zaremby.

Początkowo domki na wodzie należały głównie do artystów i były postrzegane jako coś wyjątkowego. Były to zwykle nieomal stacjonarne barki zamieszkiwane na stałe przez te same osoby. Obecnie houseboaty to dalej świeży trend, ale rynek jest znacznie bardziej dojrzały. Oferuje obiekty na wynajem lub jako czarter jednostki do pływania. Pojawiają się jako alternatywna forma turystyki przede wszystkim na jeziorach mazurskich np. w Giżycku, ale i też w Świnoujściu, Trójmieście czy na Kaszubach i wielu innych zbiornikach wodnych w całym kraju. Ta nowa branża jest więc mocno rozwojowa. Co ciekawe, ma już sporą płynność i szeroką ofertę.

Czarter houseboata

Czarterując houseboata, turyści bardziej kupują guest experience niż tylko pusty, wypoczynkowy domek na wodzie. W dobrej firmie czarterowej mogą spodziewać się pełnego wyposażenia. Dzięki czemu turysta może pojawić się w porcie jedynie z torbą podróżną. Na miejscu znajdzie pełne wyposażenie jadalni, bieliznę pościelową, ręczniki itd. Posiłki na wodzie, grill czy kominek, a nawet poranna kąpiel to już wartość dodana pobytu. Za dodatkową opłatę turyści mogą wynająć domek na wodzie z kominkiem, jacuzzi czy sauną.

Trzeba wziąć pod uwagę też to, że pływające houseboaty przyciągają jeszcze szersze grono amatorów. Interesują się nimi np. żeglarze, którzy założyli rodzinę i szukają wygodniejszej alternatywy, czy nawet poszukujące spokoju osoby starsze wraz ze swoimi wnukami. Dotychczas wśród rejestrowanych jachtów dominowały jednostki morskie. W ostatnich dwóch latach sytuacja nabiera zupełnie innej dynamiki. Jak podaje KPMG w raporcie „Rynek dóbr luksusowych w Polsce 2019”, liczba wniosków o rejestrację jachtów morskich spadła z poziomu 2938 szt. w 2018 r. do 2520 szt. w 2019 r. Podczas kiedy dla jachtów śródlądowych, czyli również houseboatów pływających, ten współczynnik wzrósł z zaledwie 123 szt. w 2018 r. do 480 szt. w 2019. Nastąpił więc blisko czterokrotny wzrost w ciągu jednego roku!

Żeglarstwo siłą napędową turystyki wodnej

W tej inwestycji są dwa duże wyzwania. Jednym z nich jest rejestracji takiego domku oraz kwestia prądu, ścieków i ogrzewania. W polskim prawie, a konkretnie Ustawie z dnia 12 kwietnia 2018 r. o rejestracji jachtów i innych jednostek pływających o długości do 24m, houseboat został zaliczony do kategorii jachtów. Podlega więc rejestracji w Polskim Związku Żeglarskim, tak samo jak zwykły jacht. Jak podano w raporcie z 2019 r. “Polski rynek żeglarski”, przygotowanym przez tę organizację, w Polsce rocznie produkuje się 15 tysięcy jachtów, a czarterem zajmuje się ponad 100 firm. Blisko 10% dorosłych Polaków deklaruje, że przynajmniej raz w życiu pływało na jachcie jako członek załogi. Rynek jest więc całkiem spory.

Wiele stoczni jachtowych i firm czarterowych rozwija ofertę pływających houseboatów. Obserwuje bowiem rosnące zainteresowanie klientów jak chociażby podczas poprzedniej edycji popularnych targów “Wiatr i woda” w Warszawie. Polscy producenci od dawana liczą się na tym rynku i tworzą ważną branżę polskiej gospodarki. Nastawieni są w dużej mierze na eksport. Jak podaje KPMG, Polska odpowiada za 60% eksportu jachtów całej Unii Europejskiej, co w 2018 r. dało wartość 396 mln euro. Jest to duże ułatwienie dla wszystkich, którzy marzą o takiej inwestycji, bo mamy dużą dostępność, ale i wspieramy polskie firmy. 

Korzyści z posiadania domu na wodzie

W przeciwieństwie do jachtu, który by był wygodny i naprawdę duży, nawet mały houseboat zapewnia całkiem komfortowe warunki.  I to za dość porównywalne pieniądze. Dzieje się tak ponieważ houseboat ma zwykle pionowe ściany, które umożliwiają poruszanie się na stojąco. Możliwy jest również montaż dużych, panoramicznych przeszkleń oraz tarasu tuż nad taflą wody. A przecież właśnie o widoki i kontakt z otoczeniem nam chodzi, kiedy jesteśmy nad jeziorem lub rzeką. 

Houseboat nie bez powodu ma w nazwie słowo “dom”. Jest to pełnoprawna jednostka mieszkaniowa z kuchnią, łazienką, sypialnią i salonem. To prawdziwy dom na wodzie, w którym można wypoczywać, a kiedy potrzeba również pracować. Jest wyposażony w WiFi, i jest w nim wystarczająco dużo miejsca na mini biuro. Może też być ekologiczny i oszczędny, gdyż istnieją konstrukcje z własną oczyszczalnią ścieków oraz ogrzewaniem opartym na pompach ciepła.

Pływający domek na wodzie

Gdy już wiemy, że houseboat w pełni zasługuje na miano domu na wodzie, pojawiło mi się pytanie: czy można nim naprawdę pływać? A może jest to tylko barka wymagająca holowania? Większość małych domków na wodzie to normalne jednostki pływające wyposażone w silnik zaburtowy, podobny jak w łodzi motorowej. Można więc nimi normalnie pływać po rzekach i jeziorach. Pozwala to na umiarkowanie szybką i dowolną zmianę lokalizacji, a nawet przemierzanie szlaków wodnych w formie turystycznej wyprawy. Houseboaty zwykle mają wymiary pozwalające swobodnie przepływać pod większością mostów. 

houseboat-dom-na-wodzie

Obecnie budowane jednostki są wykonane z nowoczesnych materiałów, opartych na trwałych i odpornych mechanicznie pływakach polietylenowych o konstrukcji metalowej. Dzięki czemu nie kołyszą się oraz są praktycznie niezatapialne. Nie są to – tak jak dawniej – adaptowane stare barki, ale w całości zaprojektowane nowoczesne konstrukcje. W przeciwieństwie do łodzi, nie wymagają one częstej i drogiej konserwacji. Pojawia się jedynie problem techniczny, aby przyszły klient nie zniszczył housebota. Niestety z własnego doświadczenia wiem, że przy czarterze jachtów jest to dosyć częsta praktyka. Wybierając na inwestycję domek na wodzie, trzeba od razu przemyśleć czy będzie on stacjonarny na wodzie czy pływający. W moim zamyślę domki będą stacjonowały przy pomoście i nie będą miały możliwości pływania. Po prostu nie chce brać na siebie ryzyka związanego z pływaniem, szkoleniem i nieczystościami, które powstają przy podróżowaniu takim houseboatem.  

Mobilność domku na wodzie

Warto dodać, że mobilność takiej jednostki nie ogranicza się tylko do swobodnego pływania. Konstrukcje nadają się do wielokrotnego transportu drogą lądową na odpowiedniej lawecie. Można teoretycznie, dowolnie zmieniać akweny. Jednak ja bym się początkowo na to nie nastawiał ;-). Zmniejsza to co prawda,   ryzyko inwestycyjne ale to jest tylko z opowieści producentów tak łatwe. Jeśli określona lokalizacja nie spełni naszych oczekiwań lub zwyczajnie zapragniemy zmiany, możemy wg producentów, przewieźć nasz pływający dom w nowe miejsce. Oczywiście pamiętając o kosztach.  A na tym jeszcze nie koniec! Naszą jednostkę można w razie potrzeby postawić również na brzegu rzeki w centrum miasta i oferować jako nocleg – taki hotel na wodzie 😉

Zasadniczy problemy w tej inwestycji to formalności urzędowe i skostniałe spojrzenie urzędników, którzy zajmują się wodami polskimi. Tu jest trochę jak z rynkiem caravaningowym. Kupujemy kampery a infrastruktury i dobrych przepisów brak!

Domek na wodzie jako inwestycja

Dla kogo jest ten typ inwestycji? Jeśli zdecydujemy się zainwestować kwotę zbliżoną do wartości taniego mieszkania czyli między 300 a 400 tysięcy zł to wybór w domkach na wodzie, jest już naprawdę spory.  A oferowany standard wyposażenia – wysoki. Większą barierą niż pieniądze może natomiast okazać się wyobraźnia. To nie jest standardowa inwestycja w nieruchomość, ale życiowa przygoda dla odważnych. Związanie swojego życia z żeglarstwem zmienia człowieka na zawsze ;-). Poznajemy inny rytm dnia. Zaczynamy być bliżej sportów wodnych, a przede wszystkim spotykamy ciekawych ludzi. 

Z drugiej strony jest to ciągle mniej ekstrawaganckie niż zakup jachtu żaglowego z prawdziwego zdarzenia. Taki jacht wymaga doświadczenia, i o wiele większej wiedzy żeglarskiej. Grono klientów w houseboatach jest o wiele większe niż przy czarterze jachtów żaglowych. Domek na wodzie cieszy potencjalnych Gości nie tylko w sezonie ale także jako pomysł na wypad na weekend nad jezioro. Patrząc z punktu inwestycyjnego, to również w okresie jesienno – zimowym, taki zaparkowany dom na wodzie, będzie cieszył wynajmujących aurą i klimatem np. zamarzniętego jeziora. 

W takim przypadku standardowy houseboat żeglarski się nie nada. Ale zbudowany na platformie domek na wodzie już tak. Poza tym inwestując zbliżoną kwotę do wartości najlepszych jachtów żaglowych, wskakujemy na wyższy poziom w tej niszy niż w przypadku jachtów w czarterze na Mazurach.

Houseboat alternatywą dla condohoteli

Dla inwestorów indywidualnych inwestycje w obiekty turystyczne łączą zwykle chęć zarobku oraz samodzielnego ich wykorzystywania przez kilka tygodni w roku. Posiadanie własnego pokoju w pensjonacie w górach lub domku nad morzem czy jeziorem prócz oczywistych korzyści ma jednak podstawową wadę. Otóż musimy jeździć na wakacje ciągle w to samo miejsce. Odwiedzanie wciąż tej samej lokalizacji ma w sobie coś z ustawienia ulubionej piosenki w telefonie jako budzika ;-). Już po krótkim czasie zacznie się nam ona nudzić. 

W tej sytuacji houseboat wydaje się doskonałą alternatywą. Można co sezon lub kilka, przenosić go w inne miejsce. Nie jesteśmy też zdani tylko na siebie, gdyż zacumowanie obiektu w porcie umożliwia wynajęcie usługi zarządzania i opieki nad nim, podobnie jak dla lokalu w aparthotelu. Mariny dla houseboatów oferują też wiele udogodnień na lądzie, co pozwala dodatkowo uzupełnić standard oferowany Gościom.

Czy pływające mini hotele staną się nowym inwestycyjnym hitem?

Jak analizowałem potencjał rynku i możliwości skalowania tego projektu to odbyłem kilkanaście rozmów z osobami, które od lat zajmują się inwestycjami w turystykę i mają szerokie spojrzenie na trendy rynkowe. Chciałem wiedzieć czy faktycznie na tym rynku, w naszych polskich warunkach jesteśmy przed prawdziwym boomem. Jednak wątpliwości zgłosiła mi Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl. O ile zgadza się z oceną, iż tego rodzaju nieruchomość to niewątpliwie strzał w dziesiątkę jeśli chodzi o nowe trendy w turystyce i potrzebę niecodziennych doświadczeń.

Zauważa, że to przeciwwaga dla budzących już lekkie znużenie klasycznych hoteli. – “Jednak z punktu widzenia typowego inwestora indywidualnego, który kupuje nieruchomości w polskich kurortach, ten model zarabiania na wynajmie nie stanie się popularny. Osoby kupujące apartamenty wakacyjne i lokale w condohotelach liczą przede wszystkim na turystykę „oczywistą”. Stawiają na masowego turystę, znane lokalizacje, jednym słowem prawo inżyniera Mamonia z filmu „Rejs”: „Mnie się podobają melodie, które już raz słyszałem”. Mało jest na polskim rynku inwestorów – czy to lokujących w nieruchomości miliony, czy tych mniej zamożnych – którzy mają na tyle otwarte umysły, by mieć odwagę wejść w niszę” ocenia Marlena Kosiura.

Wygląda na to, że będę tym odważnym lub mniej zamożnym ;-). Sam jestem ciekaw co powiem za dwa lata. Czy ta inwestycja okaże się mało rentowna bo obłożenie będzie poniżej 30 % lub koszty obsługi i zarządzania pochłoną spodziewany zysk. Pocieszam się, że mój czarter jachtów na Mazurach pomniejszy to ryzyko i nastąpi efekt skali. 

Houseboat – zacznij od wynajmu

Zanim zdecydujemy się na inwestycję w houseboat, warto wynająć taki obiekt i spróbować jak się w nim mieszka lub pływa. Wynajem domku na wodzie np. na Mazurach to koszt porównywalny z wynajmem zwykłego domku nad jeziorem. Weekend dla czterech osób to kwota rzędu 1050 – 1550 zł, a tydzień zależnie od sezonu to kwota między 3600, a 7500 zł. Podobnych wpływów możemy się więc spodziewać od naszych przyszłych najemców i mogą to być – w przeciwieństwie do jachtu – wpływy prawie całoroczne. Choć oczywiście poza sezonem stawki będą niższe.

Lokalizacja pod inwestycje

Designerski, loftowy klimat nowoczesnego houseboatu ma też tę zaletę, że potrafi stosunkowo mało spektakularne miejsce – np. niewielkie sztuczne jezioro w nieczynnym wyrobisku pokopalnianym – zamienić w miejsce o hotelowym standardzie. Ma to duży potencjał np. dla właścicieli obiektów typy wake-park, które zyskują opłacalność w przypadku sprzedaży usług dodatkowych. Wyciąg wakeboardowy jest główną atrakcją przyciągającą Gości, ale to usługi dodatkowe generują zysk. 

W sytuacji gdy z racji koszów lub własności terenu budowa pensjonatu jest niemożliwa, zacumowanie jednego lub kilku houseboatów może zamienić naszą inwestycję w pełnowartościowy obiekt wypoczynkowy.

Moim zdaniem największy potencjał mają obecnie nieodkryte akweny wodne, stąd nie podaję przed startem  lokalizacji swojego houseboata ;-). 

Wielkość domu na wodzie

Jeśli już zdecydujemy, że chcielibyśmy zainwestować w houseboat, pierwsze pytanie jakie należy sobie zadać to jakiej wielkości jednostkę wybrać. Najmniejsze obiekty mają wymiary rzędu 9 m na 3 m i silnik do 10 KM. Mały niekoniecznie musi oznaczać niefunkcjonalny, gdyż ciągle ma pełną wysokość pomieszczeń, zapewnia komfort i może dobrze wyglądać. Jednak dla dłuższego pobytu lepsza będzie większa jednostka. Duże obiekty mają metraże zbliżone do mieszkań rzędu 35 mkw. lub więcej i posiadają pełnowymiarowe sypialnie, kuchnię, salon i odpowiednio mocniejszą jednostkę napędową.

Formalności i rejestracja domu na wodzie

O ile do czarteru houseboatu nie są wymagane żadne formalności, to do samej inwestycji w niego trzeba wziąć pod uwagę zarejestrowanie go jako jednostki pływającej i uzyskanie odpowiednich uprawnień. Oprócz samych kosztów inwestycji i eksploatacji porównywalnych z eksploatacją niewielkiego apartamentu, nie musimy opłacać czynszów ani podatków. Postój jednostki pływającej przeznaczonej na cele mieszkalne podlega zgłoszeniu do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. 

Jedynym kosztem będzie ubezpieczenie i stosunkowo niewielka opłata za użytkowanie gruntów pokrytych wodami, wnoszona do RZGW. W przypadku cumowania w porcie lub przy nabrzeżu miejskim wymagana jest opłata za cumowanie. Jest ona uzależniona od lokalizacji i może być na poziomie od kilkuset do tysiąca złotych rocznie. Jeśli zamierzamy w houseboacie prowadzić działalność komercyjną np. lokal gastronomiczny, to opłaty te mogą być wyższe.

Domek na Wodzie

Houseboat niestety bez meldunku 

Warto pamiętać, że houseboat, mimo że można w nim legalnie mieszkać przez cały rok, nie jest z punktu widzenia prawnego domem. Nie można się w nim zameldować ani odbierać korespondencji. Po prostu jesteśmy w nim traktowani jako osoba w łodzi, a nie w budynku mieszkalnym. Z tym też można sobie jednak poradzić, chociażby korzystając z usługi poste restante, pozwalającej na odbiór przesyłki pocztowej w wybranym urzędzie zaadresowanej wyłącznie na nasze nazwisko i adres wybranej poczty.

Wnioski

Czy zatem warto wejść na rynek houseboatów? Jak widać nie jest to wcale bardziej ryzykowna inwestycja niż typowy domek nad jeziorem. Ma wręcz sporą przewagę. Jest to m.in. mobilność czy urok nowości i prestiżu dostępnego wcześniej tylko jachtom. Co więcej, przewyższa je pod względem komfortu mieszkania. Wymaga jednak odwagi i wyobraźni. Dlatego, na pewno nie jest inwestycją dla wszystkich. Jeśli chcecie się przekonać, czy należycie do tej grupy, najprościej będzie zacząć od spędzenia najbliższego wyjazdu nad wodę na pokładzie wynajętego houseboata. 

Już wkrótce będzie to możliwe i znajdzie się tutaj link do oferty domu na wodzie. Trzymajcie kciuki!

Maciek Straus

Udostępnij na:
Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Maciej Straus
Maciej Straus
Przedsiębiorca z branży turystycznej, analityk hotelowy, inwestor skupiony na mobilności, wykładowca akademicki. Skupia się na rozwijaniu efektywności sprzedaży i analizie wskaźników rentowności biznesu. Swoją działalnością edukacyjną pomaga innym podejmować szybciej właściwe decyzje.

Może zainteresować Cię również:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *